从碧桂园重返世界500强，看中国房地产行业转型之路

深圳新闻网2025年10月30日讯（记者 杨平）近日，2025年顺德企业家大会在佛山顺德区隆重召开。会场内，一个精心安排的座次布局引起了与会者的广泛关注：碧桂园控股有限公司总裁莫斌被安排在主席台第一排，与美的集团代表分坐佛山市委常委、顺德区委书记陈新文两侧。

（图源：南方都市报）

这一细微但意味深长的座位安排，向市场传递了一个明确信号——在经历长达数年的经营困境后，这家曾经被称为“宇宙第一房企”的巨头正在重新获得认可。

陈新文在大会上数次用“伟大”形容碧桂园，不仅因为其以351亿美元营收重返《财富》世界500强榜单，更因为企业面对困境时不弃船逃生的担当精神。

碧桂园的命运起伏，已成为观察中国房地产行业转型的一个典型样本。从巅峰跌入谷底，再从谷底艰难攀爬，这家企业的重生之路，映照着整个行业的恢复与变革。

碧桂园企稳回升现转机

碧桂园重回世界500强，绝非偶然。2025年7月，《财富》世界500强榜单发布，碧桂园位列第460位，这是继2024年跌出榜单后的强势回归。根据《财富》榜单数据，碧桂园以2024财年351亿美元的营收上榜。

这个数字刚好超过世界500强322亿美元的门槛，约合人民币2293亿元。而根据公司公告，碧桂园2024年总收入约2528亿元人民币。

重返500强榜单的消息一度推动碧桂园港股股价升至0.55港元/股，为阴霾许久的市场带来一缕阳光。

碧桂园的复苏迹象，在经营数据上得到进一步验证。据中指院监测数据，2025年1-8月，碧桂园以274.6亿元的销售额，位居全国百强房企销售榜第19位。而从月度数据观察，自2025年3月起，碧桂园单月销售额稳定在30亿元左右。8月更实现29.6亿元销售额，环比增长6.9%。这种企稳态势，为企业提供了宝贵的喘息空间。

碧桂园能够实现逆转，与其坚定的责任担当密不可分。陈新文在企业家大会上动情地说：“杨国强主席、杨惠妍主席和莫斌总裁从来没有弃船，没有把应该背负的社会责任和债务放在一边，而是咬着牙在风浪中奋进。”

地方政府的公开支持为企业重建信心提供了关键支撑。

面对行业深度调整，碧桂园积极寻求转型自救。近年来，公司提出了“一体两翼”发展战略，即以房地产开发为主体，以建筑科技和代管代建为两翼，向轻资产模式转型。

这一战略已初见成效。根据公司2025年半年报，碧桂园物业投资及酒店经营收入同比增长33%至10.76亿元，成为唯一录得增长的业务板块；而房地产开发和科技建筑收入则分别下降29.1%和40.5%。

代建业务成为碧桂园转型中的亮点。旗下代建平台凤凰智拓2025年上半年新签约代建面积约412万平方米，在行业中排名第11位。

同时，碧桂园文商旅集团在杭州、湖州等多地完成签约存量商业和公寓项目。目前该业务已布局超60个城市，管理商业项目超100个，在管面积超800万平方米。

碧桂园于9月底表示，其将持续专注于销售业绩的提升，积极盘活资产，通过提高经营效率、加强现金流管理，保证公司业务稳定及可持续经营。这些举措共同构成了碧桂园重生的坚实基础。

房企普遍承压，转型迫在眉睫

碧桂园的起伏，是中国房地产行业整体转型阵痛的一个缩影。

随着“房住不炒”政策持续贯彻，房地产行业正经历从规模导向到质量导向的深刻变革，逐步告别高杠杆、高周转的旧模式，进入精耕细作、注重质量的新阶段。

行业整体规模已出现明显回落。根据国家统计局数据，2024年全年全国新建商品房销售9.7亿平方米，同比下降12.9%。这一下滑趋势在2025年上半年仍未得到根本性扭转，显示出市场调整的深度与广度。

流动性压力成为悬在众多房企头上的达摩克利斯之剑。截至2024年底，中国房地产企业海外债券违约规模累计已超过1000亿美元。

曾经行业排名前列的恒大集团已破产清盘，成为这一轮楼市调整中最引人注目的案例。包括一些被视为行业“优等生”的稳健型房企，也难以完全摆脱行业下行的影响。

中小型房企的处境更为艰难。根据人民法院公告网的数据，2024年全国约有400家房地产企业发布破产文书，较2023年增加15%。这些企业多数集中在三、四线城市，受当地人口流出、市场需求不足等因素影响，难以维持正常经营。

行业困局的背后，是深层次发展模式的转变。中国房地产市场已从“增量时代”进入“存量时代”。根据贝壳研究院发布的《2025中国住房存量报告》，中国城镇住房套数已超过4亿套，住房自有率超过70%，市场饱和度明显提高。

购房者行为也发生了显著变化。随着房价上涨预期减弱，投资性需求大幅萎缩，剩下的主要是刚性和改善性需求。这些需求更为理性，对产品品质、服务质量提出了更高要求。

在这样的大背景下，行业整体正从“规模扩张”转向“质量求生”，从“重资产开发”转向“轻重结合”，从“单一住宅开发”转向“多元化运营”。这一过程中，如何平衡短期生存与长期发展成为每家房企必须面对的核心命题。

碧桂园涅槃，自救者天救

碧桂园能够从低谷中逐步恢复，并重返世界500强，其转型路径对行业具有重要参考价值。

首先，坚持责任担当，不“弃船逃生”，是重建市场信心的基石。

在行业深度调整期，多家房企出现债务违约，部分企业负责人选择转移资产、逃避责任，导致金融机构对行业整体信用产生质疑。而碧桂园选择坚持履行社会责任，积极与债权人协商债务展期，保障项目交付。

数据显示，2024年碧桂园累计交付房屋约50万套，交付量位居行业前列。这种负责任的态度，最终赢得了地方政府、金融机构和购房者的认可。

其次，积极调整业务结构，从重资产开发向轻资产运营转型，是应对行业变化的有效策略。碧桂园的“一体两翼”战略，正是这种思路的体现。

代建业务作为轻资产运营的重要一环，已成为多家房企转型的方向。根据中指院数据，2024年代建企业代建项目新签约规划建筑面积为16500万平方米，预计2025年将继续保持20%以上的增速。

除碧桂园外，绿城管理、华润置地等企业也在这一领域积极布局。轻资产模式不仅降低了企业的资金压力，还发挥了品牌和专业能力优势，创造了新的盈利点。

第三，深耕专业化能力，通过精细化运营实现价值再造，是行业发展的必然要求。碧桂园文商旅集团的快速发展表明，即使在市场下行期，专业的商业运营管理仍能创造稳定现金流。

中国城市更新联盟秘书长黄韬指出：“房地产行业正在从开发商向服务商转变。未来企业的竞争力将不再局限于获取土地和建设能力，而是体现在资产运营、服务管理和资源整合等综合能力上。”

碧桂园的转型实践还表明，聚焦核心业务与探索新增长点需要平衡。在保持房地产开发主体业务的同时，碧桂园谨慎探索建筑科技、物业管理等相关领域，形成业务协同效应。

对于整个行业来说，碧桂园的经验提供了一条可借鉴的路径：通过责任担当维护信用根基，通过业务转型减轻资金压力，通过专业能力提升创造价值。这些措施共同构成了房地产企业穿越周期的能力。

碧桂园总裁莫斌在最近的一次内部会议上强调：“活下去是硬道理，但如何活得更好，需要智慧和勇气。”

在行业深度调整的背景下，这种务实态度或许正是中国房企们急迫需要的品质。

（数据来源：《财富》杂志、国家统计局、中指院、碧桂园年报、克而瑞研究、公开媒体报道）